Outre la prolongation de l’état d’urgence sanitaire désormais fixée au 1^er juin 2021, la loi du 15 février 2021 précise l’étendue du délai dans lequel les conseils municipaux peuvent s’opposer au transfert de compétence aux EPCI en matière de document d’urbanisme (du 1^er octobre 2020 au 30 juin 2021).

Par la présente loi promulguée le 15 février 2021, l’état d’urgence sanitaire est de nouveau et sans surprise repoussé au 1^er juin 2021, au lieu du 16 février 2021.

Outre cette prolongation de l’état d’urgence, une disposition intéresse particulièrement les collectivités publiques s’agissant du transfert de compétence en matière de plan local d’urbanisme, de documents d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale aux EPCI et la faculté de s’y opposer.

Pour rappel, l’article 136 de la loi ALUR a transféré la compétence en matière de plan local d’urbanisme, de documents d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale aux communautés d’agglomération et aux communautés de communes au 27 mars 2017, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR. Néanmoins, une minorité de communes membres de la Communauté de communes ou d’agglomération (au moins 25% des conseillers municipaux des communes membres constituant au moins 20% de la population totale de l’EPCI) pouvait s’opposer à ce transfert en délibérant dans un délai de 3 mois avant le 27 mars 2017 (du 26 décembre 2016 au 26 mars 2017).

La loi ALUR a prévu également que si, après le 27 mars 2017, la communauté de communes ou d’agglomération n’a pas acquis cette compétence (du fait de l’opposition précitée), elle le deviendra de plein droit le premier jour l’année suivant l’élection du président de la communauté consécutive au renouvellement général des conseils municipaux et communautaire, soit le 1^er janvier 2021. Néanmoins, là encore, les conseils municipaux peuvent délibérer pour s’opposer à ce transfert dans un délai de 3 mois précédant le 1^er janvier 2021 (du 1^er octobre 2020 au 31 décembre 2020).

Etant donné le contexte actuel, la loi du 14 novembre 2020 a repoussé la date de transfert de la compétence au 1^er juillet 2021 et non plus au 1^er janvier 2021, en l’absence de minorité de blocage.

Par conséquent, il semblait donc en toute logique que les conseillers municipaux doivent délibérer pour s’opposer à ce transfert, entre le 1er avril 2021 et le 30 juin 2021 (càd dans les 3 mois précédant le 1er juillet 2021).

Quid alors de la valeur juridique des délibérations d’opposition à ce transfert déjà prises par les conseillers municipaux depuis le 1er octobre 2020  jusqu’au 31 mars 2021 ?

Il a été recommandé aux conseils de renouveler leur délibération après le 31 mars 2021 pour s’opposer au transfert en toute sécurité juridique.

La présente loi du 15 février 2021 vient résoudre cette difficulté. Il est désormais précisé à l’article 5 :

« Le délai dans lequel au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population peuvent s’opposer au transfert à la communauté de communes ou à la communauté d’agglomération de la compétence en matière de plan local d’urbanisme, de documents d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale court du 1er octobre 2020 au 30 juin 2021 ».

Les délibérations prises par les conseils municipaux depuis le 1^er octobre 2020 quant à l’opposition au transfert de compétence sont donc ainsi validées.

Arrêt de la Cour de cassation 3^e civile 4 mars 2021 n°19-22.987

La suppression d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) ne fait pas obstacle à ce que le cahier des charges de cession de terrain de la ZAC continue de régir les rapports entre les propriétaires.

Des propriétaires ont acquis en 2014 un terrain situé dans un ancien périmètre de ZAC supprimée en 2013, et y ont fait construire une piscine et un local technique en limite de propriété. Le cahier des charges de la ZAC fixait un retrait de 3m par rapport à la limite séparative. Leurs voisins ont alors exercé un recours à leur encontre aux fins de démolition des ouvrages, invoquant notamment le non-respect du cahier des charges de la ZAC. Ils se sont basés en particulier sur le contenu de l’acte de vente, lequel comportait un rappel des clauses et des conditions du cahier des charges de cessions des terrains.

La Cour d’appel de Nîmes statuant en référé, a rejeté leur demande au motif que le seul rappel dans l’acte notarié de certaines clauses et conditions du cahier des charges, caduc par l’effet de la loi, ne créé pas une obligation contractuelle entre les propriétaires de terrains situés sur une ZAC supprimée.

C’est dans ces circonstances que les propriétaires voisins se sont pourvus en cassation et ont obtenu gain de cause.

La Cour de cassation rappelle ici que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Même si les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une ZAC signés postérieurement à la loi SRU du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

Autrement dit, le cahier des charges, quelle que soit sa date, a toujours un caractère contractuel dont les clauses engagent les propriétaires entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, même lorsque, pour l’Administration, elles sont frappées de caducité.

Selon la Cour de cassation, la Cour d’appel se serait déterminée « sans rechercher comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier de charges (…) ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel…La cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

La jurisprudence sur le contenu des cahiers des charges de cession de terrain s’aligne ainsi sur celle afférente au cahier des charges du lotissement.