Face à la désertification, offrir des réponses pratiques et agiles

Philippe Caparros est le fondateur et gérant de la société EXPANT’IA. Il intervient depuis plus de 25 ans dans l’univers du tourisme et du temps libre en proposant de nouvelles méthodes d’accompagnement des décideurs et investisseurs. Récemment il s’est intéressé à la question de la revitalisation des centres-bourgs désertifiés en proposant des solutions mêlant à la fois logement intergénérationnel, accompagnements des TPE et PME et centrales multiservices…

Quoi de plus agréable que de flâner en centre-ville, d’y croiser ses voisins au sortir de la boucherie, ou de discuter avec son boulanger ou son primeur … Cette image d’Epinal fait pourtant déjà partie des livres d’histoires, tant les centres des villes moyennes et petites se sont vidées de leurs populations et de leurs commerces et services.
Les causes sont connues, en tout cas deux principales : la faute à l’étalement urbain et aux centres commerciaux périphériques.

Dans certains territoires les taux de « désertification » sont extravagants : on dénombre plus de 3 millions de logements vacants en France, un chiffre consternant quand on connait la problématique du mal-logement.

L’Etat a pris conscience de la nécessité d’agir : depuis 2014, un programme national d’expérimentation est en place pour la revitalisation des centres-bourgs, appliqué à 53 communes « pilotes » et près de 300 sites. Mais force est de constater que les approches, les méthodes restent très classiques, macro-économiques et « top-down » (l’offre structure la demande) : analyse foncière, études capacitaires, et études de marché.

Il serait opportun d’ouvrir une autre voie, inversée et « bottom-up » (la demande structure l’offre), s’inspirant des politiques menées depuis le début des années 2000 en Grande Bretagne : après avoir défini les attentes et besoins des familles, des entreprises etc… mise en place de baux de réhabilitation avec les propriétaires de locaux vacants, pour des périodes courtes (6 ans en général), et remise sur le marché de biens fléchés vers des locataires identifiés.

Car force est de constater que de nombreuses catégories de populations souhaitent revenir en centre-ville, et pas seulement ceux qui le désirent, mais aussi ceux pour qui cela s’apparente à une nécessité ou un mieux-vivre : les seniors isolés, les ménages modestes isolés à la périphérie…Réinvestir les centres- villes est donc une véritable opportunité pour ces populations qui peuvent ainsi améliorer leur pouvoir d’achat tout en retissant des liens de sociabilité.

Il est donc urgent de rapprocher cette demande d’une offre renouvelée. D’abord, en concevant la réhabilitation sous l’angle de la durabilité (sur les choix énergétiques par exemple) et de la mutabilité pour suivre l’évolution des besoins des occupants dans le temps. Ensuite, en créant les nécessaires aménités dans ces centres-villes, comme des équipements et services dédiés dont les coûts peuvent être en partie intégrés dans les charges locatives. C’est ce principe qui est mis en œuvre dans le projet de maison des compétences (encadré) au bénéfice des activités économiques ; mais qui pourrait être appliqué au résidentiel.

Par exemple en rénovant une partie du parc vacant à destination des seniors. Il faudrait pour cela appliquer des principes de conception appliqués à leurs besoins, ainsi que des services spécifiques. Toutes sortes de dispositifs agiles pourraient être envisagées dans le cadre d’une gestion locative globale : charges « à la carte », dont les locataires impliqués (dans des tâches diverses d’entretien, d’animation etc) peuvent être en tout ou partie exonérés.

Et pour les propriétaires bailleurs, le bénéfice premier est la remise sur le marché de leurs logements : s’ils ne perçoivent pas de loyers les premières années (amortissement de la rénovation), au terme du bail à rénovation (6 ans) ils peuvent choisir de maintenir le locataire dans le logement ou le local, d’en prendre un nouveau, voire de le céder.

Ceci constituerait une réponse bien plus satisfaisante aux problématiques intergénérationnelles que  les sempiternelles résidences. Qui permettrait d’approcher la ville sous l’angle des solidarités entre primo accédant, actifs et séniors, et de redonner une substance au Commun.

En somme, répondre à la désertification demande plus de créativité que de moyens (publics) ; c’est un volet opérationnel de l’intelligence des territoires.